НЕДВИЖИМОСТЬ
За последние годы во Вьетнаме наблюдается существенный рост рынка недвижимости. Этому способствует ряд факторов, таких как значительный рост ВВП, низкий уровень инфляции и новый закон, разрешающий иностранцам приобретать недвижимость.
Компания Stablewood Financial оказывает помощь в покупке и аренде недвижимости во Вьетнаме.
В 2014 году во Вьетнаме было привлечено иностранных инвестиций в размере 20 млрд. долларов США.
Впечатляющие 50% от этих иностранных инвестиций приходились на сферу недвижимости.
ВОСХОД НАД ПЛЯЖЕМ: ОЖИВЛЕННЫЙ РЫНОК ВЬЕТНАМСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Опубликовано на сайте международного брокера недвижимости«Tranio» 18 апреля 2017 года
Быстро растущая экономика Вьетнама является основой для роста рынков недвижимости, особенно в Хошимине.
Оказавшись на гребне волны так называемых новых и развивающихся экономик, Вьетнам в целом и его крупные города в частности стали чем-то вроде магнита, притягивающего иностранные инвестиции. В данном отчете «Tranio» представлен обзор вьетнамской экономики с акцентом на национальный рынок недвижимости и его наиболее активный сегмент – рынок недвижимости города Хошимина.
Вьетнамская экономика
За последние 30 лет Вьетнам активно рос и развивался. Запущенная в 1986 году политика Đổi Mới («Дой Мой» — политика обновления – стратегический курс реформ, направленных на создание «социалистически ориентированной рыночной экономики») превратила одну из беднейших в мире стран в государство со средним уровнем дохода. Благоприятная демография, растущий средний класс и продолжающиеся индустриализация и урбанизация способствовали сильному экономическому росту, превратив Вьетнам в одну из наиболее быстрорастущих стран Юго-Восточной Азии. Согласно авторитетному аналитическому интернет-изданию TradingEconomics.com, обеспечив с 2000 года среднегодовой темп роста ВВП в размере 6.2%, Вьетнам начал соперничать по этому показателю с Китаем. Во многих отношениях подобный Китаю, Вьетнам также управляется коммунистическим правительством, которое, однако, постепенно открылось для иностранных инвестиций.
Вьетнамский рынок недвижимости
В июле 2015 года вступили в силу Жилищный закон и Закон о бизнесе в сфере недвижимости, в соответствии с которым иностранные инвесторы получили право приобретать и владеть жилой недвижимостью во Вьетнаме. Типы собственности, доступной для иностранцев, включают квартиры, виллы и таунхаусы, при условии, что они являются частью девелоперских проектов. Иностранцы, равно как и местные жители, могут пользоваться правами на аренду, куплю-продажу, наследование и объединение недвижимости. Среди основных налогов и сборов, связанных с инвестициями в недвижимость во Вьетнаме — налог на регистрацию (0,5%), налог на добавленную стоимость (10%), подоходный налог на передачу имущества (25% от прироста капитала или 2% от цены сделки) и нотариальные сборы порядка 460 долларов США. Подоходный налог основан на доходе от аренды и состоит из подоходного налога с физических лиц (5%) и налога на добавленную стоимость (5%).
Ожидается также, что законы будут стимулировать рост в коммерческом и промышленном секторах, поскольку иностранные компании и представительства теперь имеют право приобретать новые и существующие объекты при условии, что недвижимость будет приобретена в коммерческих целях. Изменения в отраслевом законодательстве помогли стимулировать интерес инвесторов и оживить рынок недвижимости, превратив Вьетнам в одну из самых привлекательных стройплощадок в регионе.
Рынок Хошимина
Будучи экономическим центром и самым густонаселенным городом Вьетнама, Хошимин особенно выиграл от масштабного расширения рынка недвижимости. В общем-то молодой рынок недвижимости в Хошимине стартовал очень резво и в настоящее время находится на подъеме. В 2015 году Институт городских земель ( Urban Land Institute (ULI)) — международная некоммерческая организация, объединяющая профессионалов в области девелопмента, архитектуры, строительства и инвестиций в недвижимость, совместно с международной сетью аудиторских и консультационных компаний PwC поставили рынок недвижимости Хошимина на 5 место в рейтинге благоприятных инвестиционных перспектив в Азиатско-Тихоокеанском регионе после Токио, Сиднея, Мельбурна и Осаки.
Согласно данным Института городских земель Хошимин является вторым по популярности рынком в Азии для инвестиций в жилую недвижимость. На жилой сектор здесь приходится около 85% рынка недвижимости. Тем не менее, на протяжении многих лет рынок жилой недвижимости был недостаточно развит, и нынешнего предложения не хватает для удовлетворения растущего спроса со стороны местного населения и инвесторов-иностранцев. Таким образом, рынок жилой недвижимости в Хошимине в последние годы имеет тенденцию к росту, отличается многочисленными новыми проектами, высокой рентабельностью продаж и ростом цен в первичном сегменте.
По данным JLL — лидирующей компании на рынке профессиональных услуг в сфере недвижимости и управления инвестициями, в 2016 году в Хошимине предлагалось около 80 000 квартир, из которых квартиры в категориях «эконом», «средние» и «премиальные» составляли 43%, 42% и 15%, соответственно. Географически рынок жилой недвижимости продолжает расширяться на Юг и Восток города. Восток стал привлекательным благодаря усовершенствованию инфраструктуры, в частности, прокладки Первой линии метро, строительству скоростной автомагистрали Хошимин – Лонгтхань – Даузиай, расширению Ханойского шоссе и утверждению проекта международного аэропорта в Лонгтхане.
В настоящее время наибольший интерес иностранных инвесторов вызывает сегмент жилой недвижимости «премиум» класса в Районе 1 (центр города) и Районе 2, где проживает много эмигрантов и состоятельных вьетнамцев, а также недвижимость вдоль Первой линии метро. В 2016 году на продажу было выставлено 2700 квартир «премиум» класса, что стало самым высоким показателем за последние 10 лет. Около 98% вновь введенных в эксплуатацию квартир были расположены в Районе 1. Подобные проекты «премиум» класса, а также класса «люкс» начинают осуществляться и в районах, прилегающих к Району 1. Реализация проектов кондоминиумов класса «премиум» и «люкс», наряду с более низкими процентными ставками, стимулировали возобновление интереса к инвестициям в недвижимость в Хошимине.
Перспективы рынка Хошимина
Ожидается, что инвестиции в сегмент квартир категории «премиум» и «люкс» будут поддерживаться на высоком уровне — выше 50%, учитывая его небольшой физический объем по сравнению с другими сегментами. Сегмент по-прежнему привлекателен для иностранцев и состоятельных местных жителей, поскольку цены на жилые объекты класса «люкс» в Хошимине по-прежнему относительно низки по сравнению с другими городами Юго-Восточной Азии. Ожидается, что в 2017 году и в последующие годы в данном сегменте будет представлено еще больше уникальных предложений, а это привлечет крупных инвесторов. По прогнозам, предложение квартир «премиум» класса, стоимость которых превышает 2000 долларов США за кв. м, удвоится в течение ближайших трех лет.
В то же время, количество доступного жилья стоимостью менее 45 000 долл. США за квартиру не удовлетворяет существующий в Хошимине спрос. Согласно Всемирному банку, при нынешней тенденции урбанизации в стране, к 2040 году городское население составит примерно 50%, создавая в городах спрос примерно на 374 000 дополнительных квартир ежегодно. Для решения этой проблемы правительство изыскивает способы поощрения девелоперов к осуществлению проектов более доступного жилья. Некоторые из них уже выразили заинтересованность работать в сегменте доступного жилья. Удовлетворяя спрос менее притязательных клиентов, они в известной степени разрешают проблему дефицита. В ближайшие три года объем предложения на рынке жилья должен вырасти на 74%. Тем не менее, ожидается, что рынок поглотит такой прирост, поскольку предложение квартир все равно остается на низком уровне по сравнению с растущим населением города, нуждающемся в жилье.
Кроме того, больше квартир, вероятно, будет построено вдоль Первой линии метро, строительство которой планируется завершить к 2020 году. Строительство Первой линии в Хошимине началось 28 августа 2012 года. Первая линия метро протяженностью 19,6 км, будет состоять из 14 станций, и пройдет по Районам 1, 2, 9, Бинь Тханху и Ту-Дюк. С вводом в эксплуатацию в 2020 году Первой линии метро улучшится доступность новостроек, следовательно объекты, расположенные вдоль подземки, станут еще более привлекательными.
Основные выводы
Цены на недвижимость в г. Хошимине по-прежнему относительно низки по сравнению с ценами в других крупных городах Юго-Восточной Азии. По данным Японского института недвижимости (Japan Real Estate Institute), цены на недавно построенные объекты элитного жилья в Хошимине по-прежнему намного ниже, чем на их аналоги в таких городах, как Джакарта, Куала-Лумпур и Бангкок. Инвесторы могут рассчитывать на валовую доходность от аренды в 6-8% и привлекательный прирост капитала в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Общая доступность премиальных и элитных жилых проектов, которые обеспечивают более низкие финансовые риски, в сочетании с благоприятным приростом капитала, делает Хошимин конкурентоспособным местом для инвестиций.
Будучи развивающимся рынком, Вьетнам обладает значительным потенциалом роста. Экономический рост страны, растущий средний класс и урбанизация остаются важными факторами расширения рынка недвижимости. Хошимин находится на пути к тому, чтобы стать крупным бизнес-центром и оживленным мегаполисом Юго-Восточной Азии, а спрос на недвижимость в городе останется высоким.
Диана Аблякимова, Tranio.com